中国禁书: 通货膨胀大马房地产将泡沫化？

2013年9月25日星期三

通货膨胀大马房地产将泡沫化？

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【大纪元2013年09月25日讯】(大纪元记者张建浩综合报导) 马来西亚油价飙升，料产生通货膨胀的骨牌效应，消费税紧追在后头，而影响深远的房地产业也喊起价。还在等房价下调的人们是否还有希望？房地产泡沫会不会很快到来？目前房地产市场持不同说法。

9月3日，马来西亚RON 95和柴油分别调涨20仙，涨幅约10%。而RON97则在两天后起价15仙，即每公升2.85零吉。首相拿督斯里纳吉布宣布此举旨在减少财政赤字，政府将在2013年余下四个月中节省11亿令吉，而每年则可节省33亿零吉。

发展商工会宣布屋价将起10-15%

随着燃油价格调涨，大马房地产发展商公会（REHDA）主席拿督斯里任广财也在近日宣布新房价将很可能调涨10%至15%。任广财解释，因为内政部展开非法外劳大逮捕，造成建筑劳工短缺，建材价格和运输费也将涨价。

任广财说房地产的人力资源短缺将迫使发展商支付更多的薪金，以便能够准时交屋，不然的话他们将被罚款。另外，任广财也说建筑材料如沙和石灰将起价5至10%，而运输费将起价约20%。

大马房地产将泡沫化？

什么是房地产泡沫？据维奇百科解释，房地产泡沫是一个周期性的全球或区域性不动产泡沫经济。其表现为快速的房地产增值，最后房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，其特点是高空置率和房产价格的暴跌，即泡沫破裂。

大马的房地产在近期到底有没有泡沫化的风险？基本上有两派的说法，第一派主要是网上论坛的留言，对房地产的前景持比较悲观的看法。他们认为国人的收入水平追不上房产的涨幅。今年7月，第二财政部长拿督斯里阿末胡斯尼宣布，大马家庭债务占国内生产总值的比重达83%，比率全球最高。马银行预测政府将会收紧家庭贷款。在网上论坛中也不难发现，这一派的说法大多数来自于无法购屋的年轻一族，网友等等。他们认为最好储蓄现金，等到大马房地产泡沫破裂后低价买进房产。

的确，大马的人均收入每年约3万零吉，每月约2千5百零吉。而今天在首都巴生谷一带的中等以上的公寓叫价50万至80万零吉，如果以30 年偿还期计算，每月的房贷约2千零吉或以上，还有购屋者必须要有足够的现金给头期钱等因素，要购买房产对低收入一族真的有点难度。而大马人民相对的低收入，和外国投资的减少，在吉隆坡仙特拉(KL Sentral)从事房地产中介的黄先生（Jeffrey Ong）坦诚说，现在已经很少房产能达到正现金流（positive cash flow）的目标。如果屋主无法偿还银行贷款，很可能以低价出售。　

前首相敦马哈迪也曾在2010年年尾期间发表对大马房地产泡沫化的担忧。敦马认为大马可能正走向日本和香港房地产泡沫化的经历。敦马说在90 年代初期，日本的房地产泡沫破裂，皆因当时无限量的建房，使到严重供过于求的现象发生。　

　

根据《火箭报》报导，槟州首席部长林冠英指出大马普遍依赖债务并不是好的现象。他说：“联邦政府的债务，包括政府所担保的债务，占国民生产总值的70%是非常高比例，而家庭债务更高，占国民生产总值83.5%。这种对债务的依赖，显示大马普遍理财不当、借钱来花的问题。联邦政府应该以身作则，成为个人及家庭的榜样，减少对债务依赖。”

另外，丰隆研究根据全国产业资讯中心（NAPIC）最新资料显示，大马产业新建量显著超越实质交易量，使雪州和柔佛浮现产业供应过剩隐忧。根据一般市场的观察和网上的消息，吉隆坡市中心和满家乐（Mont Kiara）的高档公寓和办公楼出现供过于求的现象，导致市场担心房地产泡沫即将发生。在满家乐地区工作的封小姐是位行政经理，据她寻找供海外员工住宿的公寓的经历，满家乐地区拥有很多单位供选择，而相对来说在吉隆坡城中城地区的单位选择较少。另外，大马房地产发展商公会主席任广财也承认目前市场确实出现商业产业供应过剩的现象。

随着大部份年轻购屋者表示无法负担高房价，房价高居不下，市场预测政府将进一步加强‘打房’政策，如提高产业盈利税（RPGT），印花税和海外买家购房门槛。市场也预测国家银行很有可能取消发展商承担利息计划（DIBS），以制止房地产投机行为。

　

专家预测房地产泡沫不存在

第二派说法是对本地房地产前景持乐观的态度。根据市场上大多数房地产投资专家的分析，大马并不存在房地产泡沫。他们认为，政府将以1720亿令吉打造‘大吉隆坡’地带，致力吸引更多国际企业在吉隆坡设立营业中心，和让吉隆坡在2020年跻身世界20个最适合居住的城市。政府将大幅提升公共交通系统，如建造捷运，加大轻快铁覆盖地区，和实行吉隆坡和新加坡的高铁计划等，预料大吉隆坡地带在2020年之前的人口将达到1000万人。

另外许多房地产投资专家也指出，大马的房价比起周边国家相对便宜很多。的确，大马周边国家如新加坡、台湾、日本、中国和香港等地房价的平均每平方尺达到数千甚至数万令吉。大马的房产价格目前大概从每平方尺三百零吉到最高约两千零吉，与别国比较确实便宜许多。

大马著名房地产投资专家郑水兴在多个场合中说过大马房地产业‘全球化’已经是无可避免的趋势。他说，吉隆坡市中心的房价在亚洲排在倒数第二，而在世界上则排名第99名。根据他的分析，随着海外的房价越来越贵和严厉的打房政策，海外投资者将陆续将目光转向投资大马房地产。郑水兴说：“大马房地产市场已进入‘黄金5年’的时期，一旦错失良机，将后悔莫及。” 对大马房地产信心十足的郑水兴将展开世界巡回讲座会，介绍最受海外投资者青睐的吉隆坡、依斯干达、槟城和马六甲。

投资房产宜量力而为

大马房地产泡沫是否会发生？一些较保守的专家们说没有人拥有水晶球可以预测未来。投资者最好做足功课，如请教专业人士的意见，多阅读相关资讯，了解房地产投资的风险，准则和贴士。

土地发展顾问和房地产投资人陈先生(Tan Hwa Chuan)说，如果购屋者在等待房地产泡沫的到来，那也意味着经济大萧条的来临，到时候银行将会缩紧贷款，购屋也会有难度的。按他的说法是，好的时候不买，坏的时候也不买，那永远不用买了(Good Time don’t buy, Bad Time don’t buy, Forever never buy)。

显然，对于房地产投资，市场上有多种说法，乐观的、悲观的，也使得在十字路口的人们无所适从，最终决定还是掌握在自己手里。世界华人首富李嘉诚曾经劝告过房地产的投资者，首要法则是‘量力而为’。李嘉诚再三强调，买楼是人生大事，一定要量力而为，他不鼓励香港市民冒险入市。李嘉诚重申：“什么时候买楼都要小心，就算楼市低潮期时也要小心，所谓小心是针对个人理财观念而言，若个人收入赚得不多，但买超过自己能力的物业就不好，不鼓励冒险。”

(责任编辑: 李茹岚)

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