2014年1月14日星期二

大陆土地改革遇阻 资本圈地加价倒卖似炒楼

2013年中共上提出进行土地,但是现有的和一些政策都阻挠土地改革的进行,地方出于自身利益也在与民争地。并且一些资本看中土地流转,开始跟炒楼一样圈地加价倒卖。


实施宅基地退出 地府与民争地


中共提出土地改革,公布的《决定》对于农村土地问题 提到:稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。


2013年11月12日,作为中国 农村改革发源地的安徽省,发布《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》,决定在20个县(区)开展农村综合改革示范试点工作,其中提出建立多元统一的农村土地市场,包括探索土地流转新机制、建立宅基地退出补偿激励机制等政策。


有民众担心,“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度”,是三中全会《决定》对宅基地的表述,而安徽出台的政策明确宅基地可以有偿退出,显然是超前了,可能会带来与民争地、“流民”等问题。


其实,关于宅基地退出补偿激励政策,安徽省已有部份地区开始试点,但由于后续配套政策不健全,政策落实情况不容乐观。有政府官员表示,虽然政策已出台几个月了,但目前仍没有完全实施。不可否认,后续的社会保障是有问题的,如果财力达不到,推行这项政策是有难度的。但现在要做这件事,首要前提就是农民自愿。


金融机构不支持 农地入市难推进


媒体1月13日报导,安徽省宁国市政府办公室副主任肖宏亮称,有企业想流转土地,但一了解到流转后到银行不能抵押融资,企业就没什么兴趣了。若金融问题不解决,“农地入市”试点很难推进。


宁国市城乡土地交易中心目前已规范流转土地5300余亩,但这都是土地承包经营权交易。由于抵押融资渠道不畅,以及相关配套政策不完善,集体 经营性建设用地流转至今还没有交易。


肖宏亮表示,土地流转金融不支持,基层反映很强烈。虽然省里和市里都出台了规定,但银行业金融机构却不买账。银行反馈称由于风险因素和处置难度,集体建设用地一般不能抵押,银行不愿进行抵押融资。


法律 抵触制约改革进展


在土地改革试点地区,普遍存在一些顾虑和难题,如顶层设计不明晰,造成依法工商登记难;存在法律“红线”掣肘,一些改革因此进展缓慢。


尽管2013年的中共中央1号文件提出“鼓励农民兴办专业合作和股份合作等多元化、多类型合作社”,但对农村土地股份合作社等尚未作出明确规定,导致工商登记时无法可依,不能真正成为市场独立法人,阻碍了集体土地的上市交易。


虽然中国农村土地承包法允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转,但对其抵押的问题《物权法》、《担保法》都未明确,因此缺乏政策及法律层面的支持。


并且根据《土地管理法》,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此,农民的土地不能直接进入市场。若实践就是突破法律规定,所以在相关法律未修订时,很多突破只是理论上的,实践中难以操作。


圈地运动再起 加价倒卖似炒楼


由于种种制约导致土地改革难以推进,同时一些资本也看中了其中的投机机会,跟过去炒房一样,其自认为看准了政策,想自己低价入手流转土地,再高价转给做农业生意的商人赚取差价。


截至2012年12月底,中国家庭承包经营耕地流转面积达到2.7亿亩,其中,流入工商企业的耕地面积为2800万亩,比2009年增加115%,占流转总面积的10.3%。一位参与 过地方调研的专家直言,现在等着钻政策空子的人很多,利用自身和农民之间的信息不对称,认为可以在改革中捞一笔,成立一个空壳合作社其实是挂羊头卖狗肉,倒买倒卖囤地等涨价。


中共发展研究中心研究员刘守英认为,当前土地问题十分复杂,牵涉利益相关方太多,土地管理制度改革理论准备不够充分,需要考虑现实、政策与法律的平衡。要藉助市场在土地配置中的决定性作用,赋予农民更多财产权利,完善征地制度。


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