中国禁书: 叶檀：房价大跌财富折损过半

2014年3月1日星期六

叶檀：房价大跌财富折损过半

高房价城市杭州因为天鸿香榭里降价，迎来马年第一砸（售楼处），使刚需人士看到了房价下跌的希望。

房价下挫有楼盘紧邻高压线的特殊原因，也有后市不明朗，开发商以周转率寻求现金安全边际的原因。

房贷收紧政策起到了一定作用。

据《中国之声》报道，2014年以后，南京难觅优惠房贷利率，有银行上浮30％，有银行不接房贷。个人房贷难批，几乎所有的银行都出现了额度紧张，批贷、放款慢的情况，少的要11月，多的要等半年以上。处于市场一线的商业银行比央行还要激进，央行2014年信贷政策工作意见还明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求。

银行收紧房贷是避免未来金融风险扩张的举措，也是与市场博弈，试探市场承压底线何在。如果逐步收紧房贷，而房地产市场居然还能保持平稳，银行正好抽身而退，用购房者的真金白银夯实房地产市场，所谓的房地产泡沫也就成为真实的消费需求与投资需求，金融槓杆消失，泡沫不药而愈。

这是不可能实现的梦想。一步收紧房贷将导致中国经济出现不可逆风险。如2013年央行实行稳健的货币政策，导致6月银行间拆借利率一度上冲到30％，央行不得不短期注水以缓解货币〝旱情〞。此后央行的总体货币政策保持稳健不变，但会根据银行间利率及时进行微调，以免形势失控。货币政策调整如同拉橡皮筯的过程，弦越崩越紧，但不至于断裂，房地产金融去槓杆也会照此执行。

按照央行的数据，去年房地产贷款增速回升：截止2013年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额14.6万亿元，同比增长19.1%，增速比上年末高6.3个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的21%，比上年末高1.2个百分点。其中，个人住房贷款余额为9万亿元，同比增长21%，比上年末高8.1个百分点；房产开发贷款余额为3.5万亿元，地产开发贷款余额为1.1万亿元。当年新增房地产贷款2.3万亿元，同比多增9987亿元。截至2013年末，全国保障性住房开发贷款余额为7260亿元，同比增长26.7%，占全部住房开发贷款余额的27.7%。

不仅银行贷款，房地产信托规模屡经打压仍是集合信托首位产品，各路资金经汇聚到房地产市场。2011年年底房地产信托6882.31亿元，2012年房地产信托余额6,880.7亿元，占信托比重9.85%，低于2011年的14.83%。2013年房地产集合信托凭藉收益优势再次发力，全年新增房地产信托6848.23亿元，同比2012年的3163.24亿元上涨116.49%，占比达40%，9.51%的预期收益率也使其占据了2013年集合信托投资领域收益排行榜的榜首。今年1月信托规模下降，房地产集合信托以103.3亿元的融资规模排所有类型产品的首位，占比为36.88%，产品数量为51款，平均规模和平均收益分别为2.07年和9.66%，仍是期限最长、收益最高的信托产品。

房地产金融规模大还在其次，关键是房地产作为信用替代物的重要性不可或缺。这是中国市场信用低下的必然结果，信用低下金融流通需要抵押或者担保，目前钢贸等市场融资恶性崩溃，显示经济下行期，担保让企业成片死亡。而抵押物，目前没有一类抵押物的价值、使用范围能够超越房地产。农村金融改革允许农民抵押土地经营权，结果还是着落在地上。

除非中国建立真正的信用经济，否则，各方必然会找寻到每种抵押品作为融资增信产品，降低交易成本，黄金钢铁矿山股权都能成为抵押品，而最大宗的抵押品无疑是房地产。这是残酷的现实，靠谴责无法改变市场规律。

如果加上房地产作为抵押品的贷款，则中国的贷款半数以上与房地产难脱干系。笔者所到之处，无论大中小城市，几乎每个城市都有庞大的新区，高楼大厦拔地而起，这些建筑的背后是一根根或明或暗的融资血管。

房地产去槓杆，只有少数几个外地富裕人士集中购房的城市不会受到影响，如三亚90％外地人购房半数以上以现金购房，为些购房者用真金白银夯实了当地的房地产市场。北京同样如此，源源不断的北漂们土豪们将资金砸在此地，争取一席之地，尤其是城市核心区域，成为现金造就的安全岛。而其他三四线城市未必有这么幸运，一旦房地产去槓杆，实体不振高利贷盛行的中小城市难逃一劫。房价大幅下挫，意味着中国资产品价格全部重新定价，财富损失一半，参见鄂尔多斯。

被视为经济〝万恶之源〞的房地产，现在受到了惩罚。但国人应该有能力进行理性思考，考虑房地产之所以成为债务枢纽、金融润滑剂背后的深层次制度原因，有能力进行制度性改良，在技术上如拆鱼头般进行精细拆解。

银行怎么收紧房贷的，还会有反弹的过程，市场与央行与银行的拔河远未终止。但起码，从政策层面房地产已经不再是未来十年的经济发动机，对此，各方应有充分的认知，追求周转，现金为王。

文章来源：作者博客

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