2014年10月16日星期四

业内专家:中国房地产若崩盘应现四大迹象



10月16日陆媒发表房地产专家文章 ,认为中国 房地产如果崩盘,因具备四大条件。(合成图片



陆媒BWCHINESE中文网 10月16日发表上海易居房地产研究院副院长杨红旭的文章,认为中国房地产的崩盘需要具备以下四个条件。



一、住宅需求的饱和


杨红旭认为,住宅市场需求可以划分为三个主要阶段:短缺阶段、改善阶段、饱和阶段。


人们普遍居住条件差,很多人都需要第一次购房改善住宅条件,这就是住宅短缺阶段;当人们居住条件普遍较好,不需要大量购房的时候,住房需求就渐趋饱和。在短缺和饱和之间,有一个改善阶段,很多人需要买更好的房子。


文章表示,这三个阶段,可以用人均住房面积、人均卧室间数、户均住房套数等三个指标来划分。


1968年,户均住宅1套,之前可称为短缺阶段;其后至80年代中期达到1.1套,可称为改善阶段;其后继续扩大,2008年达到1.17套,可称之为饱和阶段。


文章称,当前,中国城镇地区户均住宅套数预计刚刚达到1套。然而,大陆官方在这方面并无准确数据。


据杨红旭推断,当前中国城镇地区刚刚进入改善阶段,类似日本70年代。在住房短缺阶段,房价基本不会崩盘。


二、房价持续大涨出现明显泡沫


文章认为,房价暴涨是房价崩盘的重要前提。没有暴涨,也难暴跌。房价年均以10~20%的速度上涨3~5年,就容易产生泡沫,极端情况下一年能上涨50%。


文章认为,一般而言,如果房价持续大涨发生在住房短缺阶段,不易产生泡沫,因为需求旺盛。如果发生在住房饱和阶段,一般以投资投机需求为主,易产生泡沫。


文章举例说,2004~2005年、2007年、2009~2010年,中国房价涨幅曾超过10%,由于当时住宅需求处于短缺阶段,所以当时基本无泡沫。但1992~1993年大陆房价涨幅超20%,且主要发生在海南、北海、珠海等地区,基本以投资投机需求为主,这种现象可以界定为区域性房价泡沫。


三、货币政策由宽松突然转为紧缩


文章认为,如果连续几年货币大放水、银根大放松,往往会催涨房价,助长投资投机。等到市场常出现经济过热、股价疯狂,而突然大幅紧缩货币之后,会剧烈改变投资预期,甚至形成资金的蜂拥出逃。


一般先是股价跳水,然后房价下跌,接着金融风险暴露,最后经济萧条。2003~2008年,的货币就是由松变紧,房价由热到冷。


更极端的是日本。1987~1991年,日本的货币疯狂放松,再疯狂收紧;股价与房价疯狂冲高,再疯狂下跌,其后几十年经济陷入停滞。


2008年四季度至2010年上半年,中国货币大放水,信贷超宽松,股价中涨、房价大涨;而2010年10月步入加息周期,货币收紧,至2011年7月加息五次;而2004~2007年则加息八次。


温州、鄂尔多斯等地区由于2009~2010年大举投资投机,房价暴涨,吹胀泡沫。这个泡沫从2011年下半年开始破灭,至今房价已经大跌三成至五成,可界定为区域性房价崩盘。


四、爆发经济或金融危机


文章表示,一旦爆发经济或金融危机,常常使房价下跌,甚至是崩盘。


1997年的汇率危机致使房价崩盘,也受到连累,2003年香港房价相比1997年高点暴跌近七成。


2010年欧债危机爆发后,西班牙和爱尔兰的房价崩盘,累计下跌四五成。


文章表示,假如未来 中国爆发经济或金融危机,房价很可能崩盘。


责任编辑:刘毅 来源:大纪元



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