中国禁书: “北京后花园”房价大跌中国楼市乱象纷呈

2014年4月7日星期一

“北京后花园”房价大跌中国楼市乱象纷呈

从2月下旬开始的楼盘降价风暴目前已经从长三角刮到了华北地区，秦皇岛开发商出现准现房六折优惠甩货，大量开发商开始从高库存、高空置率的三四线城市撤出。专家表示，杭州降价的蝴蝶效应可能使得一些城市最近在此出现降价。(AFP)

有“北京后花园”之称的河北省秦皇岛市距离北京约300公里，最近传出房价狂跌消息。大陆媒体报道，当地楼盘（预售屋）开始以6折出售，有的价位更低，主要原因是开发商急于出清套现，促销花招，五花八门，中国三线城市空屋率之严重已是不争的事实。

媒体爆光的6折房价，是在秦皇岛海港区珠江道12号的大楼社区，预售屋售价原为每平方公尺8000-9000元人民币，现以5000元人民币/平方公尺出售，价格直降40%，房价大跌，好景不再。

不过，此现象既有房市疲软，又有开发商的促销操作。秦皇岛市亿丰房地产开发公司董事长张椿军说，所谓6折优惠，是业者连续4年以每年返还购屋人10%的购房款方式进行，如一套100万元房子，购屋人先交全部房款，以后业者每年从银行质押返还10万元，连续4年为止。

《央视》财经节目采访附近8家预售屋销售中心，几乎所有房价都有折扣优待，促销手法五花八门。与秦皇岛毗邻的辽宁省东戴河亦复如此，6年前这里荒芜一片，如今留下大量的空置别墅群，1名销售人员说，房价起价七二折，再打九八折，连续打3个折扣的都有，直到购屋主满意。

有的促销活动甚至和教育部门策略联盟，凡购屋者的子女在所辖区域，可任意选择一所小学、中学或高中办理入学学籍。

大陆记者发现一些在建专桉处于停工状态，工地看不到工人影子，远望一片荒芜别墅，说明开发商何以急于打折清出。销售人员私下说，“说白了，开发商想快速回笼资金，变现开发更多的专桉。”

开发商的无奈和焦虑正是秦皇岛房市低迷的写照，在业者资金链紧张和巨大空屋库存双重压迫下，房价正显衰竭。其实，秦皇岛面临的困境是很多三、四线城市房地产的普遍问题。中国房地产资料研究院的数字显示，全国约70%三线城市的房地产市场都出现供大于求的失衡现象。

有业者指出，鉴于市场低迷带来的风险，不少大型开发商从三、四线城市撤离，回归一、二线城市，撤出资金的结果不仅导致房价下跌，也将使部份城市出现烂尾楼，恐有崩盘之虞。

按行政级别划分，三线城市为地级市，如秦皇岛、唐山、咸阳、洛阳、柳州、泰安、廊坊、邯郸、三亚等，全国约318个；四线城市为县级市，如义乌、江阴、太仓、张家港等，全国约367个。（一线城市为直辖市、二线城市以副省级或省会城市为主）

开发商炒作保定“抢楼似买白菜”

此外，近日，各地媒体纷纷报导，离北京市约150公里的保定市将在京津冀一体化中承接北京部份行政功能，消息一出各地炒楼客户蜂拥而至，“暴涨”、“亢奋”、“混乱”等词汇被用来描述保定楼市。但小长假期间，北京青年报记者实地探访发现，保定有“五证”、可合法销售的265个楼盘，一日成交仅30套，平均价格为5469元/平方米。“抢楼似买白菜”的传闻有“水分”，不排除开发商藉机炒作。

中原地产首席分析师张大伟表示，通州在2010年至2011年出现的市场暴跌风险很可能在京津冀“重演”。2010年初，因为当时的通州次中心概念，结果在2011年的楼市调整中，很多区域出现房价腰斩。

近期在保定市购房者中有九成是本地人，楼市已出现退烧企稳迹象。保定市可售楼盘共265个，可售总套数52521套，可售总面积578.9万平方米，库存量相当充足。

业内人士提醒，在大环境已无法支撑房价持续上涨的情况下，保定“炒房客”应该客观分析北京外迁产业的性质和外流人口的购买力，切勿盲目跟风炒作环京县市的房价，否则稍有不慎很容易被套牢。

近十年房地产行业的高速发展和迅速膨胀，中国的房地产行业已经积累相当程度的泡沫，新开发商品房空置率越来越高，空城、鬼城越来越多见，全国范围内的房地产泡沫积聚越来越大，已经越来越成为有目共睹的不争事实，特别是一段时期以来，常州、杭州等地楼市频现大幅“跳水”、“腰斩”，开发商资金面的断层越来越清晰地显露出来。

深圳涌现零首付、低首付房

深圳近期涌现零首付二手房，类似美国次贷暗藏危机。

中跃地产深圳阪田店的业务员小王介绍，先由中介垫资购房，而背后的资金实质是来源于银行，将红本拿到手后，再从银行做抵押，以消费贷形式套钱出来，客户只需支付中介的服务费，则可做到零首付购房，中介只需收取4%的服务费，以及短期垫资的利息。

明目张胆打出零首付的只有中跃地产，但其他中介也有类似服务，一位地产经纪透露，零首付他们做不到，但可以把首付从3成做到两成。

深圳新房市场也出现了“低首付”，首套房的首付低于三成，开发商来垫付一部份。目前主要发生在一些供应大、地段较偏远的楼盘，另外，一些商务公寓也出现了这样的促销措施。

大亚湾一个名为御玺山大峡谷的楼盘，销售人员李先生介绍，现在只需三万块钱的定金就能买房，对于首次置业者，开发商垫付三成首付，这些首付在一年内还清，并且是免息的。对于二次置业者，则只需付三成首付，剩下的同样由开发商垫付。”销售人员说，还有“重磅优惠”：买房子还能抽奖，奖品是小区楼下商铺三年使用权。

在大亚湾片区，开发商以各种名目垫首付的现象已屡见不鲜，畔山名居的一成首付、阳光圣菲的0.8成首付，三远大爱城的零首付……由于超高的供应量和较低的需求，这一片区楼盘的销售压力之大可想而知。

不仅深圳，就连广州也出现了这样的低首付楼盘，比如保利的新盘就是开发商垫付首付。

2007年之前，零首付购房在深圳十分常见，大部份投资客都是采用空手套白狼的方式。不过，2008年楼市遇冷，深圳房价大跌40%，房子总价比房贷还少，深圳出现断供潮，因为很多人是零首付、低首付。如监管部门现在不叫停零首付、低首付，很可能重演当年的风波。只要房价有波动，购房人很可能就不供了，他放弃之后，没什么太大损失。

楼市崩盘重创整个经济社会

光明网时评作者范子军表示，期待楼市大降价是不少国民的心愿，但没有人希望楼市崩盘，因为一旦全面崩盘，不可避免会造成大面积资金沉淀，拖累整个经济发展链条，给整个经济社会带来重创。各级政府、官员不能追求眼前的政绩、个人的功利，罔顾可能引起的严重后果，放任甚至助推泡沫越吹越大。毫无疑问，相比极个别城市房地产发展失控可能导致的崩盘，集体性地坐视楼市泡沫自生自灭，后果更不堪设想。