中国禁书: 通晓楼市八大〝损招〞避免上当

2014年3月16日星期日

通晓楼市八大〝损招〞避免上当

警惕买房8大陷阱。（网络图片）

虚假宣传、设置陷阱、霸王条款……大陆商品房销售中，陷阱多，风险多，令人防不胜防，对于购房民众而言，一不小心就有可能〝中招〞，无奈踏上漫漫维权路。购房者该如何避免〝上套〞呢？以下是大陆媒体总结的中国楼市的八大〝损招〞，希望读者能从中吸取一点经验教训，在自己的购房之路中少走弯路。

以〝假学区〞房作诱饵

由于大众对子女教育的普遍重视，学区房自然成了开发商宣传过程中的卖点。

理论上说楼盘只有交付之后，当地教育主管部门才会划定学区，因此开发商的宣传很可能只是一面之词。另外，教育主管部门还会根据生源情况，对学区范围进行调整。也有一些开发商甚至明知自己的楼盘不太可能划入优质学区，但是销售过程中故意诱导购房者，事实上是属于欺诈行为。

开发商在销售过程中应将学区划定规则如实告知购房者，如果在宣传资料中铁板钉钉地说自己的楼盘是学区房，届时又不能兑现的话，就应该承担相应责任。

名不副实的〝私属空间〞

赠送空间馅饼成陷阱，这也是楼市中屡见不鲜的事情。一些开发商在销售过程中，为了增加产品卖点，会有意无意夸大赠送空间的使用功能。

如杭州城东某新交付楼盘在销售时，开发商宣称每户可获赠4-6.5平方米的〝私属前厅〞。不过交付后开发商却改变了原先的说辞，告诉业主〝私属前厅〞不能随意改造，因为这是消防通道，属于公用面积。

有不少购房者当初正是冲着这个〝私属前厅〞这样的宣传语而下单的，如今私属却成了公用，实在令人沮丧。开发商因为销售过程中有意隐瞒，诚信遭到业主质疑。

遇到类似情况，购房者可要求开发商明确赠送空间的性质以及今后的使用功能，并保留相关的宣传资料以备日后维权之需。

〝移花接木〞

有开放商在销售过程中曾向购房者宣称，部分户型拥有双阳台，同时楼书上的户型图也显示，阳台和卧室之间是一扇移门。不过临近交付时，业主却发现这扇门不翼而飞，取而代之的是一个窗户。

稍有生活常识的人都知道，阳台和卧室之间设置了一个一米多高的窗户，那么这个阳台实际上就失去了应有的使用功能，〝双阳台〞就此成为泡影。

开发商给出的解释也让业主们感到郁闷无比：房子的阳台并没有少，只不过带窗的这个阳台成了设备阳台。有业主驳斥称，楼书上明明显示的是移门，开发商的解释令人大跌眼镜：楼书只是作为参考，最终以实际交付为准。并且，这一争执发生之后，开发商重新印制了先前的楼书。

当交付实景与楼书等宣传资料有出入，开发商往往会以〝楼书不具备法律效力，以合同约定或实际交付为准〞为由，拒绝业主的合理诉求。事实上作为合同要约的一部分，楼书、沙盘等自然具备一定的法律效力，否则开发商就可以不负责任地随意宣传。建议购房者可根据楼书等宣传资料，要求开发商兑现销售时的承诺，保留楼书等文字资料，或者销售员的录音，对日后维权至关重要。

鸡肋的赠送空间

现实中不少购房者往往会因为一些楼盘的户型赠送面积大，禁不住诱惑而下单。然而天下没有免费的午餐，赠送面积大的户型，要么单价也会相应提高，要么隐藏很多不为人知的陷阱。很多业主直到交付之后才明白，所谓赠送面积可能一点使用价值都没有，成了鸡肋。

建议民众在购房的时候，一定要向销售员问清楚关于赠送面积的使用功能，有可能的条件下签署一份补充协议，以免日后维权被动。

隐瞒〝不利因素〞

有些开放商会销售过程中向购房者隐瞒〝不利因素〞，比如楼盘周边有垃圾焚烧厂、污染企业、变电站、高压线等，这些显然都会降低楼盘品质。还有一些开放商会隐瞒地块的一些历史情况（比如之前是化工厂）或者土地使用年限等。

按照目前的相关规定，开发商必须如实告知楼盘周边的一些不利因素，并在售楼处的显著位置张榜公布，这是开发商应尽的告知义务。

建议购房者下单之前，一定要注意查看公布在售楼处的不利因素清单，对这些不利因素有一个正确理性的认识。但现实中由于一些不可控的原因，致使不利因素在开盘之后出现，成了难以化解的矛盾。当然，有一些施工规划，开发商是完全有条件提早获知的，如果有意隐瞒的话，显然是没有尽到告知义务，购房者可要求开发商承担相应责任，弥补相关损失。

市政配套成海市蜃楼

交通、公园等市政配套，是一个楼盘重要的价值卖点。但是市政配套从规划到落地，往往需要一个较长的周期，就比如地铁，路线和站点设置也几经变化。开发商出于销售上的考虑，往往会有意夸大这些配套的作用，或者在规划尚未完全落定之时，当作铁板钉钉的事实告知购房者，向购房者制造一种海市蜃楼的景象。

面对开发商天花乱坠似的宣传，购房者一定要保持清醒的头脑，尽量从其他不同的渠道获取相关信息，作出自己的独立判断，切不能开发商说什么就信什么。

严重走样的〝人车分流〞

〝人车分流〞是当前一些高端小区普遍的做法，其积极意义是保障小区安全，减少噪音。

有楼盘以〝人车分流〞作为其一大卖点，并在楼书中详细描写道：〝整个园区实行彻底的人车分流，园区内无行车，只有闲庭漫步的惬意，不仅减少噪音的干扰和空气的污染，同时确保园区的安宁和居住品质，孩子可在园区内尽情玩耍……〞

然而事实是，汽车驶入小区要绕过其中一幢楼之后，才驶入地下车库。如此一来，〝园区内无行车〞的承诺也就成了一纸空文，楼盘品质大受影响。

当然，什么是〝人车分流〞，只要法律没有明文规定，不同的人可以有不同的理解，但很多时候开放商和业主之间在话语权上并不平等。不过，可以肯定的一点是，这些解释并非完全由开发商说了算，购房者可诉诸法院，让法院将对其进行合理界定。

品质随价格大降

由于地价以及税费是房地产开发的刚性成本，部分开发商在降价之后为了控制成本，就不得不在建筑材料上做文章。一些惯常的做法是，换用中低端材料，就比如把石材干挂改为真石漆，无疑降低了楼盘品质。此外在一些楼盘配套上，比如原先承诺的泳池、网球场等，也往往因为要控制成本而一笔勾销。

开发商因为市场形势变化而进行降价，本是一种正常合理的市场行为，很多时候却往往以牺牲楼盘应有的建筑质量和品质为代价。向购房者承诺的一些建筑材料以及一些配套设施，不能因为降价了而随意进行调整，否则就是违约，尤其是严重损害到了降价之前的购房者的利益。

建议对于一些品牌口碑不太好的开发商，购房者切忌贪小便宜或者从众心理，不能因为楼盘降价了而一哄而上。事实证明，小品牌开发商大幅降价的楼盘，出现质量问题的概率颇高。